Monetizar la vivienda para complementar la pensión es una opción que despierta cada vez más interés entre los jubilados. Aunque sigue siendo una alternativa minoritaria y con oferta limitada, opciones como la hipoteca inversa, el alquiler inverso y la nuda propiedad ofrecen ventajas fiscales y financieras que vale la pena considerar.
Actualmente, un alto porcentaje de la riqueza de los españoles, el 78,7%, está "atrapada" en inmuebles, según datos del Banco de España. Este patrimonio puede convertirse en liquidez a través de productos financieros que permiten obtener ingresos adicionales usando la vivienda como garantía. La hipoteca inversa, el alquiler inverso y la nuda propiedad son las tres principales opciones disponibles.
1. Hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un producto financiero diseñado para personas mayores de 65 años o dependientes que necesitan complementar sus ingresos. A diferencia de una hipoteca tradicional, donde el cliente paga al banco, en la hipoteca inversa es el banco quien paga al propietario de la vivienda, quien sigue siendo titular y mantiene el uso de la misma hasta su fallecimiento. Los herederos, tras el fallecimiento del titular, deberán decidir si devuelven el préstamo o venden la vivienda para saldar la deuda.
La hipoteca inversa ofrece una renta mensual vitalicia o un pago único. Los montos a recibir dependen del valor de tasación de la vivienda y de la edad del solicitante. Normalmente, las entidades financieras prestan entre el 30% y el 45% del valor de tasación de la vivienda. Por ejemplo, si la vivienda tiene un valor de 300.000 euros, el propietario podría recibir unos 100.000 euros.
Ventajas:
No se pierde la propiedad de la vivienda.
Las rentas recibidas no tributan en el IRPF.
Flexibilidad en la cancelación del préstamo.
Desventajas:
Los herederos deben asumir la deuda o vender la vivienda.
Los intereses elevados (entre un 5% y 7%) pueden hacer que la deuda se acumule considerablemente.
Este tipo de hipoteca también requiere que el solicitante reciba asesoramiento independiente para evitar situaciones de abuso, como lo exige la normativa vigente.
2. Alquiler inverso
El alquiler inverso es una opción menos conocida pero que puede ser interesante en casos específicos. En este modelo, el propietario cede la gestión de la vivienda para que sea alquilada y a cambio recibe una suma de dinero que puede ayudarle a cubrir sus necesidades. La renta generada por el alquiler es utilizada para pagar un préstamo que el propietario ha solicitado previamente.
Esta modalidad está destinada especialmente a personas mayores con algún grado de dependencia que necesitan ingresar en residencias privadas. El alquiler inverso permite obtener más ingresos que el alquiler tradicional, lo que facilita cubrir los gastos de residencias más costosas.
Ventajas:
El propietario sigue siendo titular del inmueble.
Permite aprovechar una vivienda que no está siendo utilizada.
Desventajas:
Los herederos no podrán disfrutar de la vivienda hasta que la deuda sea saldada.
El producto está limitado a ciertos supuestos, como la necesidad de cuidados en residencias privadas.
Además, existen bonificaciones en los impuestos asociados a la contratación de este producto, como la exención del pago del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados y la reducción de gastos notariales y registrales.
3. Nuda propiedad
La nuda propiedad consiste en vender la vivienda manteniendo el derecho de usufructo vitalicio, es decir, el vendedor sigue viviendo en la casa hasta su fallecimiento. Es una opción para personas mayores que no tienen herederos directos o que no necesitan dejar la propiedad como parte de su legado.
En este caso, el precio de venta de la vivienda suele estar entre un 20% y un 50% por debajo de su valor de mercado, dependiendo de la edad del usufructuario.
Ventajas:
Se obtiene una suma considerable sin dejar de vivir en la casa.
Desventajas:
Se pierde la propiedad del inmueble.
Menor precio de venta comparado con el valor de mercado.
Conclusión
La necesidad de complementar la pensión están impulsando el interés en estos productos financieros. Tanto la hipoteca inversa, el alquiler inverso como la nuda propiedad presentan alternativas para convertir el patrimonio inmobiliario en liquidez. Sin embargo, es importante analizar las distintas opciones, valorar los riesgos para los herederos y recibir asesoramiento especializado antes de tomar una decisión.
